Analisis Krisis Dubai World

Analisis Sederhana Krisis Dubai World

images-dubai world3Saat ini berita berita TV Koran Majalah Internet banyak dihiasi dengan krisis Dubai World. Krisis yang terjadi karena permintaan penundaan pembayaran seluruh utang Dubai World beserta anak perusahaanya sampai tanggal 30 Mei 2010. Dubai World ini juga merupakan anak usaha BUMN milik kementerian Dubai yaitu Nakheel PJSC. Yang dimaksud dengan krisis utang itu karena ketidak mampuan melunasi obligasi yang jatuh tempo pada tgl 14 Desember 2009 senilai US$ 3,53 Miliar.

Analisis secara teoritis krisis ini adalah sebagai berikut.
Dubai World adalah proyek ambisius yang padat asset property suatu kota pulau ( Dubai World Islands), faktor apa saja yang menetukan nilai suatu asset property ?

Siklus Hidup Properti dan Pengaruh dari Penyusutan Struktur
Sebagai tambahan terhadap evolusi penggunaan tertinggi dan terbaik lingkungan yang mungkin dari waktu ke waktu, masing masing hak milik individu akan mengalami siklus hidup berhubungan dengan rehabilitasi dan kerapuhan (atau pengembangan kembali) struktur pada satu lokasi . Nilai properti di satu lokasi merupakan satu penjumlahan dari nilai tanah di lokasi itu ditambah dengan nilai bangunan yang ada di atasnya sehinga rumusnya menjadi
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Struktur Bangunan
untitled-grafik Prinsip Penyusutan:
Pendapatan dari Apresiasi Investasi Real estate ( laba dari penjualan barang modal) dicerminkan oleh perubahan di dalam "P" antara titik waktu rekonstruksi ("C”), bukan oleh perubahan di dalam nilai pemakaian atau nilai tanah (perubahan di dalam nilai "U” atau "L”). Pendapatan dari investasi mencerminkan pengaruh dari penyusutan riil struktur ( nilai " S” ).

Contoh:
Tingkat penyusutan riil ( per tahun) sehubungan dengan nilai pemakaian (nilai PTT selagi tidak digunakan) dari suatu properti yang mendapatkan pengembangan kembali pada rata rata tiap 50 tahun, dan di mana biaya tanah sama dengan 20% dari total biaya pengembangan ( tanah + konstruksi) pada saat dibangun ( misalkan pada titik C )
Maka : Plama = Llama = 0,2U = 0,2 Pbaru

Jadi Penyusutan dalam hal ini 3,17% / tahun . Geltner (2005)
Umpamakan nilai lokasi meningkat 2% / thn di dalam terminologi riil.
Setelah meninjau kembali prinsip – prinsip di atas dihitung lagi nilai lokasi yang meningkat 2% / thn di dalam terminologi riil.
Kemudian dengan siklus hidup properti di atas ( penyusutan struktural), rata rata tingkat apresiasi nilai properti tahunan yang diperkirakan (peningkatan modal) yang dialami investor adalah
Kira Kira 2% 3.16% = 1.2%
Jawaban yang lebih tepat lagi = ( 1 + 0.02 )( 1 0.0316 ) – 1
= ( 1.02 )( 0.9684 ) – 1
= 0.9878 – 1
= 0.0122
= 1.22% / tahun
yaitu apresiasi negatif ( penyusutan positif ), sekitar 1.2% per tahun. (Geltner,2005)

Tiga penyebab penyusutan struktur ( bangunan ) :
images-dubai world11. Penyusutan fisik : Struktur yang secara phisik " menjadi usang", biaya biaya semakin lama semakin banyak untuk operasinal dan pemeliharaan, dan / atau secara berangsur angsur rontok. Contoh: Kebocoran atap, keretakan, rapuh karena rayap dll
2. Penyusutan fungsional : Struktur menjadi semakin " ketinggalan zaman" dalam kaitan dengan kebutuhan saat ini dan pilihan dari ( para pemakai potensial bangunan). Contoh: Bangunan Kantor Kelas A memerlukan atrium, kabel serat optic, dan akses satelit sebagai ganti lobi, pemasangan kawat tembaga, dan jaringan telepon.
3. Penyusutan ekonomi : Struktur tidak lagi melayani Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dari lokasi. Contoh: Penggunaan Terbaik ( jika bangunan kosong) kini apartemen kepadatan tinggi atau condominium, atau pemakaian komersil, sebagai ganti rumah keluarga tunggal yang ada pada satu lokasi ( yang sebelumnya adalah Penggunaan Tertinggi Terbaik manakala rumah dibangun)

Dari ke tiga bentuk penyusutan :
• Penyusutan fisik secara normal memerlukan pembelanjaan rutin dan peningkatan modal yang relatif sering, ( suntikan modal kecil pada titik titik "C" yang cukup sering).
• Penyusutan fungsi dapat sering ( tetapi tidak selalu) dikurangi oleh lebih jarangnya rehabilitasi atau rekonstruksi besar besaran dari struktur yang ada (suntikan modal yang lebih besar pada titik titk "C" tertentu).
• Penyusutan ekonomi pada umumnya ( tetapi tidak selalu) memerlukan perobohan dan pengembangan kembali secara lengkap satu lokasi dengan suatu struktur baru ( suntikan modal utama) pada poin poin yang sangat jarang pada satu masa ( titik¬-titik "C" yang tidak sering),

Pos ini dipublikasikan di Ekonomi Perkotaan. Tandai permalink.

Satu Balasan ke Analisis Krisis Dubai World

  1. Just like a creating is built brick by brick, so are our financial lives.
    I frequently show a very large brick wall to my kids,
    telling them that every decision they make is like a brick while in the wall of
    their lives. Good decisions put a brick
    in place, bad ones pull it back out. Pulling a few bricks here and there
    doesn’t crumble the wall, though it is noticeable. But pulling out too many and the wall crumbles and you must start all in excess of.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s